Vânzarea de bunuri imobiliare gajate este reglementată de dispozițiile legale stipulate de Legea federală nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gaj imobiliar)”. Noua versiune a acestui act legislativ prevede o serie de completări și modificări care au intrat în vigoare la 01.01.2019.
Conceptele generale ale licitației publice
Pentru a înțelege specificul organizării de licitații publice pentru vânzarea de bunuri imobile în cadrul normelor juridice relativ noi ale legislației rusești, este necesar să se înțeleagă unele concepte.
Locul organizării licitației publice. Este direct legat de obiectul imobiliar care urmează să fie vândut.
Termenul publicării. În termen de zece zile de la data licitației, este publicat un aviz, care indică informații despre desfășurarea acestui eveniment (subiect, locul și data licitației, costul activelor materiale).
Anunț de licitație publică. Pe site-ul oficial al FSSP, cu notificarea simultană a diviziilor teritoriale ale acestui serviciu, sunt publicate informații despre licitația planificată. Participanții săi trebuie să plătească un depozit fix, care este de obicei 5% din valoarea inițială a activelor materiale. Mai mult, depozitul este rambursat integral dacă licitația este declarată invalidă. Și cu condiția ca subiectul care a câștigat licitația să refuze să plătească obiectele licitației, acest depozit nu i se va restitui.
Contracta. Acordul dintre organizatorul licitației și entitatea care a câștigat licitația conține informații despre tranzacție, care este introdusă în URSS.
Participanți. Numărul de subiecți admiși la licitație este limitat. De regulă, sunt admiși la licitație numai persoanele care au dreptul de a folosi aceste obiecte (rude, prieteni și cunoscuți gajatorul), precum și gajantul.
Înregistrarea tranzacției. O entitate este recunoscută ca ofertant câștigător pe baza celui mai mare preț de ofertă. După licitație, se încheie un contract de vânzare. Plata pentru aceasta trebuie efectuată în termen de cinci zile în contul organizatorului evenimentului. Mai mult, garanția depusă anterior este complet inclusă în costul tranzacției.
Recunoașterea licitației este nevalidă. O licitație publică este considerată anulată dacă numărul participanților săi este mai mic de doi, precum și în absența plății de la entitatea câștigătoare. După ce licitația este recunoscută ca eșuată, proprietarul subiectului licitației poate deveni gajist sau licitația poate fi numită din nou. În acest din urmă caz, momentul deținerii lor ar trebui să fie numit nu mai devreme de o lună mai târziu, iar costul inițial al activelor materiale ar trebui să fie redus cu 15%.
În plus, licitația publică poate fi anulată dacă părțile la raportul juridic în litigiu încheie un acord de pace. Dacă acest lucru a devenit posibil după publicarea datei licitației, debitorul este obligat să plătească toate costurile suportate de organizatorul licitației.
Retragerea valorilor materiale. Cea mai comună formă de executare a unei hotărâri judecătorești în cadrul procedurilor de executare este confiscarea bunurilor. În același timp, la cinci zile după impunerea sechestrului, se efectuează o sechestrare directă a activelor materiale (parțial sau complet), care este executată de un angajat al FSSP.
Implementarea obiectelor. Specificitatea vânzării bunurilor confiscate este similară cu regulile prevăzute pentru gaj. Cu toate acestea, această procedură este gestionată exclusiv de o agenție guvernamentală autorizată.
Recunoașterea subiectului ca insolvabil. În caz de faliment al persoanelor juridice și al persoanelor fizice, licitațiile pentru vânzarea de bunuri gajate se desfășoară în stadiul gestiunii externe și al procedurilor de faliment.
Inovații de reglementare. În prezent, dobânditorul proprietății este determinat exclusiv de preț pe bază de licitație și este complet scutit de orice restricții ale creditorilor. Anterior, acest aspect (condițiile de utilizare a proprietății de către noul proprietar) era reglementat de Legea federală nr. 127, care se concentra asupra drepturilor creditorilor.
Tipuri de meserii. În acest context, există evenimente deschise și închise. În primul caz, licitarea publică implică participarea oricăror entități. În ultima versiune, evenimentul pentru realizarea valorilor materiale se concentrează exclusiv pe participanții invitați. Acest lucru se aplică și metodei de depunere a ofertelor. Deci, formularul deschis (oral) sau închis (plic sigilat) determină starea evenimentului. Licitațiile pot fi, de asemenea, organizate într-o formă mixtă, atunci când, de exemplu, un eveniment închis în ceea ce privește participanții săi implică o formă deschisă de oferte de preț.
Anunț de licitație publică
Textul avizului este baza de bază pentru desfășurarea licitațiilor publice. Prin urmare, acest document trebuie întocmit în strictă conformitate cu cerințele tematice. Adesea, notificarea unei licitații este echivalată cu o ofertă publică. Este important să înțelegem că denaturarea informațiilor din textul notificării, care a influențat rezultatul licitației, poate atrage anularea rezultatelor acestora sau invalidarea acestora.
Notificarea trebuie să reflecte următoarele informații:
- condițiile tranzacției (subiectul licitației, valoarea și grevarea acesteia);
- informații despre titularul sau proprietarul drepturilor de autor;
- date cu privire la procedura de desfășurare a licitației (locul, ora și forma desfășurării, cine este organizatorul, procedura de înregistrare a participării și determinarea câștigătorului).
Următoarele nuanțe pot fi citate ca precedente tipice ale practicii judiciare tematice din țara noastră:
- criterii implicite pentru evaluarea cererilor;
- prețul depozitului este nerezonabil de mare;
- denaturarea parametrilor obiectului, care a influențat ideea acestuia;
- descrierea incompletă a greutăților obiectului;
- informații incomplete despre caracteristicile obiectului;
- încălcarea oportunității necesare pentru a vă familiariza cu documentele din care a apărut dreptul exercitat.
Publicarea anunțului de licitație se efectuează în conformitate cu minimul cerut, care include site-ul web al departamentului serviciului executorului judecătoresc, site-ul federal al FSSP și mass-media oficială a autorităților locale. În prezent, practica de arbitraj pentru aceste publicații a dezvoltat criteriile necesare pentru evaluarea lor, care iau în considerare prezența obligatorie a unui text tipărit (exclusiv utilizarea radiodifuziunii și a televiziunii), publicul țintă, caracteristicile regionale și disponibilitatea deplină a informațiilor.
Ordinea de conduită
Regulile generale pentru desfășurarea tranzacțiilor publice implică următoarele caracteristici.
Aceste licitații se desfășoară sub forma unei licitații în care proprietatea debitorului este vândută la cel mai mare preț.
Anunțul despre licitație trebuie publicat cu cel mult 30 de zile înainte de licitație. Acesta trebuie să conțină informații complete despre subiect, loc, timp, procedură (înregistrarea participării) și forma licitației, precum și prețul inițial și determinarea câștigătorului.
Pentru a participa la licitația publică, solicitanții trebuie să plătească un depozit corespunzător. Dimensiunea și procedura de introducere sunt indicate în aviz. Depozitul este rambursat în cazul anulării licitației, precum și dacă subiectul participă la aceasta, atunci când nu a devenit câștigător. Persoana care a câștigat licitația efectuează plata în conformitate cu contractul de vânzare, ținând cont de depozit.
Organizatorul are dreptul să le anuleze cu cel mult trei zile înainte de desfășurarea licitației publice.
Conceptul de „persoane care au participat la licitație, dar nu au câștigat-o” exclude participanții care nu s-au prezentat la eveniment și acele persoane care nu au acordat nicio sumă la prețul inițial al proprietății.
În ziua licitației, se semnează protocolul corespunzător între câștigător și organizator, care are forța juridică a unui acord.
Licitarea va avea loc numai dacă la acestea participă cel puțin două entități. Iar câștigătorul este participantul cu cea mai mare ofertă.
Dacă participantul care a câștigat licitația refuză să semneze protocolul, atunci pierde depozitul. Iar organizatorul, care a evitat semnarea protocolului, returnează câștigătorului depozitul în sumă dublă și îi rambursează toate costurile de participare la licitație, care depășesc suma depozitului.
Recunoașterea licitației este nevalidă
Licitația este declarată invalidă în următoarele cazuri:
- mai puțin de doi participanți au solicitat participarea la licitație;
- prezența la licitație a fost mai mică de doi participanți;
- nimeni nu a luat în considerare prețul inițial al activelor materiale;
- câștigătorul licitației nu a plătit costul total al articolului de licitație în contul organizatorului în termen de cinci zile.
Întrucât scopul licitației în acest caz nu a fost atins, este numită licitarea repetată. O nouă dată pentru desfășurarea licitațiilor publice este stabilită după ce licitația este declarată invalidă într-o perioadă de 10 până la 30 de zile.
În toate cazurile, cu excepția faptului că câștigătorul licitației nu plătește valoarea totală a proprietății, licitația secundară se desfășoară cu o scădere a costului inițial cu 15%. Toate celelalte reguli pentru desfășurarea tranzacțiilor secundare sunt conforme cu procedura de desfășurare a licitației primare. Este important să înțelegem că, la cererea unei persoane interesate, instanța poate recunoaște licitația ca fiind nevalidă dacă procedura de conduită a fost încălcată.
Regulamentele care reglementează procedura de desfășurare a licitațiilor publice pentru diferite bunuri sunt următoarele:
- ipoteca imobiliară - Art. 56-58 FZ "Cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare)";
- gaj asupra altor bunuri - Art. 350 din Codul civil al Federației Ruse;
- vânzarea valorilor mobiliare - Art. 89 (partea 4) din Legea federală „Procedurile de executare”.
