Termenul „ipotecă” a fost introdus în Grecia în trei secole î. Hr. Însemna că debitorul era răspunzător față de creditor cu propriul teren. În dreptul intern, un astfel de concept a apărut la începutul anilor 90 ai secolului trecut. În Rusia modernă, relațiile care apar în legătură cu ipoteca sunt reglementate de legea „Cu privire la ipoteci (gajuri imobiliare)”, astfel cum a fost modificată la 25 noiembrie 2017.
Ipoteca în cuvinte simple
Un alt nume pentru ipoteci este garanția imobiliară. Acesta este numele modului în care sunt garantate obligațiile, atunci când debitorul oferă creditorului un avantaj în satisfacerea creanțelor sale din valoarea gajului, care devine imobilul. În sistemul acestor relații, debitorul acționează ca gaj, iar creditorul ca gaj.
În cel mai general caz, o ipotecă poate servi drept garanție pentru diferite tipuri de obligații monetare. În același timp, se presupune că obligațiile pot exista deja la momentul încheierii contractului de ipotecă și pot apărea în viitor. În prezent, ipoteca s-a dezvoltat în domeniul acordării de împrumuturi și credite cetățenilor.
O ipotecă poate apărea atât în virtutea legii, cât și în temeiul unui contract ipotecar. În virtutea legii, un gaj apare atunci când se face o tranzacție pentru vânzarea și cumpărarea de bunuri imobile fără ca cumpărătorul să plătească integral pentru aceasta. În acest caz, vânzătorul acționează ca creditor ipotecar, iar cumpărătorul acționează ca ipotecar. Un credit ipotecar în baza unui contract implică o tranzacție scrisă între două sau chiar mai multe părți. Conform unui astfel de acord, proprietarul sau persoana care efectuează în mod legal gestionarea economică a obiectului devine gaj.
Prevederi de bază ale legii cu privire la ipotecile imobiliare
Legea cu privire la ipoteci stabilește că părțile care intră într-o relație juridică încheie un acord adecvat între ele. Conform termenilor acestui document, una dintre părți (debitorul obligației) are dreptul să își satisfacă creanțele monetare. Sursa lor este costul obiectului care face obiectul gajului. Contractul este semnat în legătură cu proprietatea deținută și folosită de debitor.
Acordul de mai sus dă naștere unei relații juridice cu privire la o ipotecă, la care se aplică principiile garanției. Întrucât cifra de afaceri a întreprinderilor, apartamentelor, structurilor, terenurilor este permisă prin lege, este posibil un gaj în raport cu aceste obiecte.
Este posibil să se stabilească o ipotecă pentru a asigura îndeplinirea condițiilor contractului de împrumut sau a contractului de împrumut. Obligația poate decurge din faptele de cumpărare și vânzare, contract, închiriere sau daune.
Legea cu privire la ipotecă (gaj) introduce necesitatea contabilității atât pentru debitor, cât și pentru creditor, dacă acestea sunt persoane juridice.
Subiectul acordului trebuie să asigure plata datoriei principale fie integral, fie în partea stabilită prin acordul părților. Prin încheierea unei înțelegeri, părțile la acord pot condiționa plata dobânzii. Legea stabilește posibilitatea plății creanțelor sub forma unei sume forfetare; nu poate depăși obligațiile care decurg din contract.
Legea prevede alte plăți, care includ:
- despăgubiri pentru daune;
- penalizare;
- o amendă în cazul încălcării condițiilor contractuale;
- rambursarea costurilor legale;
- compensarea costurilor pentru implementarea obiectului.
Se întâmplă ca creditorul, care dorește să păstreze integritatea proprietății, este obligat să cheltuiască bani pentru întreținerea și protecția sa completă. În acest caz, el are dreptul la rambursarea costurilor datorate imobilului ipotecat.
Categoriile de obiecte care pot deveni subiectul unui acord sunt determinate de legea ipotecilor. În conformitate cu legislația civilă, proprietatea înregistrată în conformitate cu procedura stabilită poate fi gajată în temeiul unui contract ipotecar.
Obiectul contractului de ipotecă
Subiectul unui contract ipotecar poate fi:
- terenuri;
- clădiri, structuri, întreprinderi, alte obiecte de construcție de capital;
- clădiri rezidențiale, apartamente, precum și părțile lor, care sunt camere izolate;
- garaje, căsuțe de vară, case de grădină, alte clădiri pentru consumatori;
- aeronave, nave și obiecte spațiale.
În unele cazuri, legea privind creditele ipotecare face posibilă considerarea clădirilor rezidențiale care au legătură directă cu alocarea terenurilor ca obiect al contractului. Dacă nu există înregistrare pentru parcele, a căror proprietate de stat nu este împărțită, acest lucru nu poate fi un obstacol în calea formării relațiilor juridice ipotecare.
Conform Codului civil și Legii cu privire la ipoteci, lucrul care face obiectul contractului, precum și accesoriile acestuia, sunt un singur întreg. Prin urmare, accesoriile devin parte a gajului general, cu excepția cazului în care se stabilește altfel prin acordul părților. Un lucru care nu poate fi divizat fără a-și schimba scopul principal nu poate fi un subiect independent al unei tranzacții.
Cerința către creditor este ca proprietatea care face obiectul contractului să fie în proprietatea sa sau cel puțin în jurisdicția economică. Dacă obiectul este retras din circulație sau se poate percepe o creanță asupra acestuia, securitatea creanțelor cu o astfel de proprietate nu este permisă. Același punct se aplică și proprietăților pentru care nu se poate efectua privatizarea.
Conform legii privind ipotecile, obiectul acordului poate fi dreptul de închiriere, dacă există consimțământul locatorului sau al persoanei care folosește obiectul în temeiul dreptului de gestionare economică.
O ipotecă asupra proprietății care este în comunitate în comun la momentul încheierii acordului poate fi stabilită dacă există consimțământul tuturor proprietarilor legali. Un astfel de consimțământ trebuie să fie scris. În cazul dreptului de proprietate comună, persoana are dreptul de a ipoteca proprietatea care îi aparține fără a cere acordul altor coproprietari.
Conținutul contractului de ipotecă
Acordul de gaj trebuie să indice:
- obiectul contractului de ipotecă;
- evaluarea unui astfel de subiect;
- esența acordului;
- valoarea executării obligației și durata acesteia.
Contractul de ipotecă se încheie în conformitate cu regulile și principiile generale ale dreptului civil. Documentul trebuie să conțină informații despre subiectul acordului, despre evaluarea acestuia și alte puncte semnificative în îndeplinirea obligațiilor. Părțile pot include condiții specifice în documentul care prevede posibilitatea de a percepe executarea silită a proprietății. Aceste informații pot fi emise sub forma unui acord separat.
Contractul de ipotecă conține numele obiectului și locul în care este situat. Descrierea furnizată în document trebuie să fie suficientă pentru identificarea obiectului. Dreptul, pe baza căruia obiectul aparține creditorului, este, de asemenea, specificat în document. Dacă subiectul este un contract de închiriere, este necesar să se indice termenul acestuia.
Evaluarea subiectului contractului este determinată de acordul încheiat de părțile sale și este dată în termeni monetari. Evaluarea unui obiect de construcție în curs se realizează la valoarea sa de piață.
Unele caracteristici ale ipotecii
Obligația care este garantată prin ipotecă este indicată în contract împreună cu baza apariției acesteia și perioada pentru care este stabilită. Acordul poate prevedea ca suma obligațiilor monetare să fie stabilită ulterior; în acest caz, este necesar să se prescrie condițiile pentru determinarea cuantumului obligațiilor.
Dacă, prin acordul părților, creanțele pot fi parțial implementate, termenii și frecvența plăților trebuie să fie încheiate în contract. Dacă nu se stabilește o anumită sumă a plății, este necesar să se prescrie condițiile pentru stabilirea acestora.
Ipoteca este supusă înregistrării obligatorii a statului. Devine efectiv numai din momentul în care se face o înregistrare în registrul de stat relevant. În extrasul din registru, înscrierea pe gaj a bunurilor imobile se reflectă sub forma grevărilor drepturilor proprietarului asupra acestei sau acelei proprietăți.
Un caz special de ipotecă imobiliară este o ipotecă asupra unui apartament. Această formă de gaj a devenit răspândită după începerea programelor guvernamentale destinate sprijinirii cetățenilor care cumpără locuințe. În baza unui acord ipotecar de acest tip, creditorul garantează apartamentul pentru a asigura astfel obligațiile financiare asumate. Contractul de ipotecă pentru apartament este semnat de creditor și de proprietarul apartamentului. Înregistrarea contractului se face într-un termen care nu depășește cinci zile lucrătoare.
Asigurare la încheierea unui contract ipotecar
Creditorul este vital interesat de faptul că proprietatea primită de el ca gaj era sigură până când debitorul își îndeplinește pe deplin obligațiile financiare. Prin urmare, legea prevede asigurarea subiectului ipotecii împotriva posibilelor riscuri de daune sau pierderi. O astfel de asigurare este obligatorie. Băncile își creează adesea propriile companii de asigurare, care asigură obiectele contractului de ipotecă. Aceste structuri oferă uneori tipuri suplimentare de servicii debitorilor, ceea ce duce în mod obiectiv la o creștere a costurilor globale și crește costul unui serviciu de împrumut.
