Rata de capitalizare este utilizată de analiști pentru a determina fezabilitatea investiției într-o investiție potențială. Cu ajutorul acestui indicator, se realizează o caracteristică comparativă cu indicatorii medii de piață pentru obiecte similare. În ciuda simplității formulei de calcul, rata de capitalizare necesită colectarea diferitelor valori intermediare care afectează parametrii principali.
Instrucțiuni
Pasul 1
Determinați nivelul spațiului liber (subîncărcare) și factorul de utilizare a obiectului potențial. În total, aceste valori sunt de 100%, prin urmare, după ce ați determinat una, puteți calcula imediat a doua. Subîncărcarea este definită ca procentul din suprafața spațiilor neînchiriate din suprafața totală a imobilelor. Pentru a determina acești coeficienți, este necesar să se analizeze datele statistice ale pieței pentru obiecte similare.
Pasul 2
Aflați cât costă întreținerea și administrarea clădirii. Este necesar să împărțiți toate cheltuielile proprietarului proprietății în independente și dependente de volum. Primele includ asigurarea, impozitul pe proprietate, garanția, iar cele din urmă, costurile serviciilor.
Pasul 3
Calculați suma venitului operațional net pentru o investiție potențială. Aceasta necesită venitul brut potențial, care este egal cu plățile anuale de închiriere, înmulțit cu factorul de utilizare a facilității. Apoi scade din această cifră costurile variabile de ori procentul de utilizare și costurile fixe de întreținere a clădirii.
Pasul 4
Aflați valoarea de piață a proprietății. Dacă proprietarul intenționează să construiască o clădire, atunci această valoare este egală cu costurile de construcție. În caz contrar, se ia prețul curent pentru achiziționarea obiectului, care este determinat prin intermediul unei evaluări a pieței.
Pasul 5
Găsiți-vă rata de capitalizare. Este egal cu raportul dintre valoarea venitului net din exploatare și valoarea de piață a proprietății. Valoarea rezultată arată ce sumă va fi rambursată anual din valoarea investiției inițiale. Cu cât această sumă este mai mare, cu atât este mai profitabilă investiția într-un obiect potențial. Este considerat optim atunci când acest indicator este de 15-20%.
